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房贷新政之下首套房要不要提前还贷

发布时间:2021-01-08 01:34:00 阅读: 来源:屏风类厂家

杜娟   “9.30”房贷新政发布后,很多银行都开始按照“认贷不认房”的规则对首套房进行认定,即首套房贷款还清,再贷款买房还将按照首套房来认定。这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷,以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。  只要还清首套房贷就能首付三成买第二套,还可能享受到利率优惠,已有不少购房者开始考虑是否要提前还贷。那么,提前还贷是否真的划算,什么情况不适合提前还贷?  曾享7折优惠的不适合提前还贷  前几年在银行办按揭的购房者可能享受过7折到9折的优惠利率,从长达几十年的借贷周期算下来,可以节省一大笔按揭利息。虽然此次央行房贷新政提出,符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折,但是在政策落地执行的过程中,由于银行的资金成本问题,7折利率很难再次出现。  融360:对于这些曾经享受优惠按揭利率的贷款人来说,提前还贷并不合算。  考虑处于还款初期还是后期  很多贷款人可能并不知道,他们在还款初期还的大部分是利息,到了中期乃至后期才是在偿还本金。因此,如果一个贷款15年的购房者,已经偿还了8年的房贷,此时再来提前还贷是不太划算的。  融360:想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段,如果还款时间不长,选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期,已经偿还了大部分利息,就不适合提前还贷。  等额本息还款年数接近中期  理财人员指出,有两类贷款者不宜提前还贷,其中一种是使用等额本息还款法的借款人,还款年数已接近中期,这时选择提前还款不太适合。理财人员解释,等额本息还款法是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。  如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。  等额本金还款期超过1/3  第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户,并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。  向银行了解是否因违约而罚息  想要提前还贷的购房者,需要向所贷款银行了解,是否会因为提前还贷造成违约,而需支付一定的违约金。  融360了解到,部分银行会在贷款合同中列明,提前还款可能需要支付一定的违约金。一般来说,违约金为提前还款金额的1%或者月供的3至6倍。在流程上,提前还贷需向银行提交书面申请,审核时间在一周至一个月。  此外,银行会设立提前还贷的起征点,比如3万或者5万,并接受整数倍的还款数额,借款人能够偿还的额度必须是以万为单位的整数倍。  手上还有其他理财项目 投资收益高于贷款利率  随着互联网金融的发展,目前居民投资理财渠道渐多,想要获得7%及以上的年投资回报也非难事,对于这部分家庭来说,选择用闲置资金进行投资获取收益,可能大于通过提前还贷节约下的利息。如果不是有特别强烈的购买二套房意愿,不妨有效利用好手中资金,以钱生钱。  但需注意的是,投资总是有风险,且高收益伴随高风险,对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说,提前还款以节省利息会是个不错的选择。  理财专家还表示,如果手头有其他投资理财项目,如股票、基金、债券等,收益率高于贷款利率,借款人也完全没有必要选择提前还贷,大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行,近期内无投资计划,按照加息后的存贷款利率,五年期的存款年利率为4.2%,而同期的贷款利率则为6.14%,存贷利差较大,这种情况与其存入银行,还不如选择提前还贷。  公积金贷款没必要提前还  除了商业贷款之外,公积金贷款利率也有所上调,五年期以下(含五年)公积金贷款利率从3.33%调整为3.50%,五年期以上公积金贷款利率从3.87%调整为4.05%,而加息后,3年期银行定期存款利率为3.85%,“倒挂”0.35个百分点,5年期定存利率为4.2%,“倒挂”0.15个百分点。因此,对于目前有公积金贷款的市民,没有必要提前还贷。相比之前与商业贷款的利息差距,公积金在加息以后的利率优势更加明显,购房者尤其是二套房贷款的客户,可以优先选择公积金贷款。

还款年限,仔细斟酌 比提前还贷更省钱  哪些情况不宜提前还款?  四大方面考虑提前还贷是否划算

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