房贷新政后业内预计更多楼盘降价

王露

9月30日，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)后，半个月过去，新政效果立竿见影。

多家代理机构和房企的销售数据显示，十一黄金周开始，一些项目来访量大增，此前的来访开始转化为实际签约量，10月前半月成交明显回暖。

在价格方面，主流房企的行为和判断仍趋于谨慎，认为市场以平价走量为主。万科甚至认为，四季度楼市是继续降价态势，会有更多楼盘降价。“房价下跌是有合理空间的，去年房价上涨的部分跌回去一半差不多就是合理价位。”

多位业内人士表示，新政给市场带来的是一个销售窗口期，并不能说市场就此反转；长期来看，房地产业新常态已确立，楼市供求关系逆转，整体供大于求，房企去库存是首位，楼市正在进入存量房时代。

成交量回暖

万科集团提供的数据显示，今年十一期间新推盘30多亿，认购80亿，去年十一认购30多亿，同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看，从9月1日至10月8日，推盘290亿，认购270亿，比9月单月的数据好了很多。

万科并非个案。多家券商调研显示，十一期间整个行业销售都比较理想，大部分主要房企认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。

37个城市数据显示，十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后，大量隐性成交未在数据上及时体现。

有机构统计，十一期间，北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标，预示市场中未来购房潜力的变化。

中原地产10月前7天房地产相关收入较9月同比上涨138%，新房收入增长198%，二手房收入增长123%。不过，由于网签数据具有滞后性，十月初的网签数据反映的是9月末的实际销售。大部分城市在十一假期新开盘认购有改善，杭州、武汉、宁波、深圳、东莞、福州、昆明等，实际认购改善幅度约10%-20%，但无锡、济南、宁波等城市数据平平。

中原地产研究总监刘渊表示，十一假期销量整体上有10%-20%回升，这是在银行细则未出的情况下，房贷新政对市场心理产生了积极影响，预计还将持续。网签数据在10月份下半月会有所体现。

成交方面，不少业内人士都认为，随着市场景气实际好转，四季度开发商推盘量会扩大。

去库存仍是首位

央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号，一定程度上有助于消除房地产市场下行风险。但多位业内人士指出，楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。

数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。

张宏伟表示，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等，房价年内仍然有下行压力。

“从市场去化率看，万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71，9月市场销售低于新增可售，月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6月，高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示，9月数据都不太乐观。

刘渊认为，一线城市库存水平比较低，11-12个月库存去化水平，存量绝对值与历史高位持平，只要月销量增加，库存消化周期可以比较快回落。

但二三线城市有15-20个月的库存周期，实际库存值远高于历史高位，且人口增长已经放缓，40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%，很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整，短期内不会再有价格的上涨。

这意味着，由于去库存压力巨大，房地产市场供求关系已经逆转，房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。

前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代，供大于求成为市场发展的常态。2013年房地产业量价齐升，购销两旺，是不正常的现象。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，过高的库存量，中心城市过高的地价，以及过高的房价和租售比失调的现实情况，迫使楼市将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。

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